전세계약 전에는 등기부등본에서 집주인이 누구인지뿐 아니라, 보증금보다 앞서 변제받을 수 있는 권리가 있는지도 살펴야 합니다. 계약할 때 확인한 내용이 잔금일에도 그대로인지 다시 확인하는 것이 안전합니다.
갑구와 을구를 나눠 확인하세요
갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재됩니다. 계약 상대방이 현재 소유자인지 신분증과 대조하고, 압류·가압류·가처분 등 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 등기가 있는지 확인합니다. 공동소유라면 계약을 체결하는 사람이 적법하게 동의나 권한을 갖췄는지도 살펴야 합니다. 을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리가 표시됩니다. 기존 권리가 있으면 보증금 반환에 영향을 줄 수 있으므로 설정 시점과 내용을 확인해야 합니다.
등기부만으로 알 수 없는 것도 있습니다
근저당권의 채권최고액은 실제 빚과 다를 수 있어 등기부만 보고 현재 대출 잔액을 단정할 수 없습니다. 임차인의 전입과 주택 인도, 확정일자 등은 보증금 보호와 우선변제에 관련되지만, 먼저 설정된 권리보다 항상 우선하는 것은 아닙니다. 계약 직전뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 등기사항증명서를 확인하고, 권리관계가 달라졌다면 원인을 확인하기 전까지 지급을 서두르지 마세요.
자주 묻는 질문
등기부에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
그 자체로 계약이 금지되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 권리와 주택의 가치, 보증금 등을 함께 따져 반환 위험을 판단해야 합니다.
집주인이 아닌 대리인과 계약해도 되나요?
대리인의 신분과 위임 범위를 확인하고, 계약금은 가능하면 소유자 명의 계좌로 지급하세요.